La Moraleja se renueva con diseños minimalistas

Se construyen nuevas edificaciones cúbicas, rectilíneas y Hi Tech comprando parcelas con casa y derribando las antiguas mansiones.

En los treinta años que llevamos operando en La Moraleja hemos visto pasar ya varias generaciones de propietarios que han ido configurando los estilos arquitectónicos de las casas y mansiones más lujosas del norte de Madrid.

disenos minimalistas la moraleja

Propietarios con edades en torno a los 70 años, ya han visto a sus hijos crecer y crear sus propios hogares. Se han quedado solos en casas de 500 a 800 m2, demasiado grandes para un matrimonio. La solución es vender y reubicarse en una propiedad más pequeña y manejable, cerca de sus hijos y nietos.

Actualmente se están terminando de vender los pocos chalets individuales que quedaban construidos entre los años 70 y 80 en parcelas de 2.500 m2 en la zona sur de La Moraleja, a precios entre 1,8 y 2 millones de €.

Aquellas casas que se hicieron con las mejores calidades de la época ya no gustan a los nuevos compradores que quieren cubos diseño minimalista con líneas rectas y grandes cristaleras.

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Aunque compran el conjunto de casa y parcela, realmente sólo les interesa el terreno.Derriban la casa y construyen desde cero, invirtiendo otro millón de Euros en la nueva edificación. Construcciones que eran las mejores de otra época con sus maderas nobles y mármoles se convierten en escombros.

Donde estuvieron aquellas casas surgen ahora formas geométricas, cubiertas planas, fachadas revestidas de calizas blancas, elementos de acero cortén y enormes cristaleras en ventanales panorámicos. Propician el reinado de luz y los espacios abiertos con modernos sistemas de frío y calor por energía geotérmica con suelo radiante. Son para vivir en ellas, por lo que pocas de estas nuevas salen a la venta, y si salen, es por 4 millones y más.

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A partir de ahora, prácticamente agotadas las opciones de comprar casas de más de 30 o 40 años para derribo, el ticket de entrada en La Moraleja va costando cada vez más, si se quiere disfrutar de la seguridad, buenas comunicaciones, excelentes infraestructuras comerciales y de servicios y del más alto nivel de calidad de vida de la zona norte de Madrid.

Fernando de Salas.
Abogado, Agente Colegiado de La Propiedad Inmobiliaria de Madrid.
De Salas Consultores Inmobiliarios.

Vender por los metros del Catastro y comprar por los de la Escritura

Compradores y vendedores negocian los precios con medidas de superficie construida diferentes. Quien más se beneficia es el Fisco, que a través del Catastro aumenta así la Base Imponible de cuatro impuestos.

Es muy frecuente que chalets individuales y adosados en zonas residenciales de lujo tengan tres dimensiones: La que figura en el Catastro, la real y la que figura en la Escritura del Registro de la Propiedad Inmobiliaria.

vender por los metros del catastro

Las medidas que atribuye el Catastro a gran cantidad de chalets unifamiliares y adosados suelen ser superiores a la realidad. La razón es muy simple: El Catastro utiliza técnicas de fotografía aérea y multiplica la superficie mayor por la altura, colmatando espacios vacíos como si las cubiertas, porches y otros espacios cubiertos formarán un bloque cúbico de máximos. Por ejemplo, una vivienda que tiene tejados a varios niveles, cuya superficie construida inicial era 350 m2, a la que, años después se le ampliaron los porches y aumentó a 380 m2, …figura en el Catastro con 560 m2.

Algunos avispados vendedores publicitan esos metros de más que figuran en el Catastro y así creen sustentar mejor el precio sobredimensionado al que pretenden vender. Siendo el Catastro un organismo oficial dependiente del Ministerio de Hacienda, la cosa adquiere un cierto aire de verosimilitud y si, como suele ser normal, el comprador no realiza la medición, la exageración queda bien sustentada. Además en la Escritura de Compraventa figurará que se vende “como cuerpo cierto”, es decir, como viene, tal cual, y se supone que conoce y acepta el comprador.

Si la ampliación de superficie se hizo sin la correspondiente Licencia, el avispado comprador puede tener la ocurrencia de renegociar el precio, incluso habiendo ya firmado el Contrato de Arras, alegando vicio, imposibilidad de probar caducidad de la obra y supuesto riesgo de tener que hacer frente a ulteriores sanciones Municipales… lo que suele terminar en pleito y en todo caso, en deshacer la operación de compraventa, pudiendo bloquearla hasta la aparición de la sentencia. Todo un panorama francamente poco deseable.

En otros casos, el Comprador alega que los metros de superficie que figuran en el Catastro no son reales, y se aferra a los que figuran en las Escrituras. Intenta reducir el precio en la misma proporción y la negociación se viene abajo, resultando muy difícil reconducirla.

En el terreno fiscal, la valoración catastral se basa en los precios por m2 que el Catastro atribuye a cada zona, por lo que a más superficie, mayor valor catastral y mayor Base Imponible de, nada menos, que cuatro impuestos.

  • El primero, el Impuesto de Bienes Inmuebles es recurrente es, ya que se paga anualmente, una vez emitido por los Ayuntamientos.
  • El segundo, el Impuesto de Patrimonio, que se paga también anualmente sobre la misma Base Imponible de la valoración catastral.
  • El tercero, el Impuesto sobre la Renta, donde la valoración catastral sirve para atribuir un 3% como renta (percibida o no) que se acumula a los otros ingresos
  • Finalmente, el cuarto, el Impuesto de Sucesiones, cuya Base Imponible también es el valor catastral.

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Por tanto no es cuestión baladí el hecho de que el Catastro atribuya más metros a una vivienda de los que realmente tiene.

Pues, por extraño que parezca, hay una gran cantidad de propietarios de casas únicas y viviendas de lujo que no se han preocupado de mirar la valoración catastral de su chalet, pese a que los metros atribuidos figuran en los recibos del Impuesto.

Nuestro consejo a todos los propietarios es que regularicen la superficie real de sus casas en el Catastro. Eso lleva tiempo y ciertas dificultades, pero merece la pena para evitar situaciones como las que hemos descrito y otras muchas más, y sobre todo, para no pagar más impuestos de los debidos, en base a metros de superficie que nos atribuye el Catastro y que realmente, no tenemos.

Fernando de Salas.

Abogado, Agente de la Propiedad inmobiliaria Colegiado.

¿Con cuántas otras compite su casa?

Uno de los primeros servicios que proporcionamos a quienes nos confían sus casas en venta es el de tasarlas correctamente. Tras el consabido “no tengo ninguna prisa por vender”, inevitable saludo del 95% de los propietarios, les presentamos las casas que compiten con la suya en tipo de vivienda, dimensiones, localización y precio.

Esta información les ayuda a la hora de decidir el precio de venta más adecuado, porque se dan cuenta de que compiten al menos con 10 o 15 propiedades más, que ofrecen también atractivas opciones para un posible comprador.

En el mundo tecnológico y de información instantánea en el que nos movemos, el antiguo paradigma de “el pez grande se come al chico” ha cambiado por el de “el pez rápido se come al lento”. En este contexto de la rapidez de un click en un primer filtro, anunciar una casa fuera de precio equivale a una “autoeliminación” instantánea.

¿Es usted de los que desean ver su casa languidecer durante meses y años, en los portales y en las web de las agencias, mientras otras se van vendiendo porque son más atractivas, y, sobre todo, están en precio? ¿Desea ver su casa quemarse en el tiempo y recibir ofertas cada vez más bajas “porque esta casa lleva mucho tiempo en venta y no se vende”? Si es así, la fórmula no ofrece dudas: no tenga prisa por vender.

Hoy en día, todo cuesta mucho esfuerzo y vivimos todos en una continua dinámica de competitividad y rapidez. Estamos para ayudar a comprar y vender a quienes quieren realmente conseguirlo, mediando mejor entre las partes y realizando operaciones equilibradas donde hay dos ganadores. Si es usted uno de esos, nosotros somos su Agencia Inmobiliaria.

Dominique Duchesne
Directora

¿Con cuantas otras compite su casa?
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